　　一、美國
　　(1)社會背景
　　30年代嬰兒潮老齡化加劇是導致美國老年社區形成的直接原因。
　　A.美國嬰兒潮一代目前已步入老齡化時期他們將推動第二居所，老年公寓、老年社區等小套住宅的發展。
　　B.經濟發達程度客觀上要求老年住宅出現。
　　C.政府對老年群體的社會保障推動老年住宅的發展。
　　D.老年社區發展非常迅速，分為贏利性和非贏利性兩種。
　　(2)養老模式
　　以居家養老為主，通過社區豐富多彩活動的組織滿足老年人需求。

養老模式總結
項目	內容
概覽	美國養老模式以家庭為主，70%以上的老人采用“以房養老”的家庭養老方式——老人擁有自己的住宅，并將其多余部分出租，租金用于養老。
運作方式	分為贏利性和非贏利性兩類，前者大多為私人公司所辦，后者主要由教會興辦，政府給予部分津貼。
開發主體	以開發商為主，教會及政府為輔。
產品與配套	規模大，建筑形態多樣、配套齊全、有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織的活動較多。
住宅類型	獨立式住宅、老年公寓、養老院、護理院、老年社區。

　　(3)典型案例
　　美國太陽城是美國、也是世界上著名的專供退休老人居住和療養的社區。由Del Webb公司于1961年開始建設，經過40多年的發展與完善，已成為美國開發老年社區的著名品牌，開發商已在美國開發了20多個以太陽城命名的老年社區。
　　客群定位：以55歲以上的活躍老人為主要客群，為其進行產品定位，滿足其特殊的生活、交往、活動等需求。除亞利桑那州的太陽城配有大量的配套設施外，多數太陽城是沒有像CCRC社區那樣涵蓋不同階段老人需求的配套的，主要配套是適合健康老人活動的會所和戶外運動的項目，沒有醫療、護理等的設施配套。
　　太陽城開發模式的九大特征：
　　A.屬于住宅開發性質;
　　B.盈利模式以住宅銷售為主;
　　C.限定55歲以上的老人才能入住;
　　D.專為健康活躍老人提供會所和戶外設施;
　　E.沒有醫療護理等配套服務，主要依賴社區等所在城鎮提供的大市政基礎配套，社區內不建設相應設施;
　　F.一般位郊區區位，占地大，容積率低，以獨棟、聯排、多層等住宅產品為主，精裝修，拎包即住;
　　G.房價便宜;
　　H.附近配有專為社區服務的商業中心;
　　I.兼有旅游、度假等功能，目標客戶分為長住和旅游度假兩種。
　　可借鑒之處：
　　A.住宅立項，利用銷售住宅迅速回現;
　　B.客戶定位精準，以健康活躍老人為主要客群，為其進行產品定位，滿足其特殊的生活、交往、活動等需求。
　　C.不設醫療護理等配套設施，降低前期投入成本，提高資金使用效率，降低開發風險。
　　D.在市場和產業鏈日趨成熟時，與分時度假管理公司合作開發，招商提前，在項目開始時便實現訂單生產。
　　不可借鑒之處：
　　A.中國人口眾多，不適合興建低密度、單體的住宅產品，建筑形式可考慮以多層、小高層為主;
　　B.中國社會的公共醫療資源匱乏，大市政基礎配套實施不夠完善，如社區內不提供一定的醫療、護理等配套設施，會極大的影響客戶的消費選擇。
　　(4)案例鏈接：亞利桑那太陽城
　　該項目從60年代初開始建設，占地14.5平方英里。坐落在美國亞利桑那州，距離鳳凰城23.4公里，距離圖森市(Tuson)209公里。項目由建筑商Del Webb和這片土地的擁有者J.G Bosell共同開發，只允許55歲以上的老年人居住，提供多種物業服務設施供不同身體情況的老年人選擇。
　　項目現有總人口超過40000，350多家俱樂部，7個娛樂中心，是美國最大的老年社區之一。

　　二、北歐
　　(1)社會背景
　　生活壓力小，社會保障水平高，人均壽命延長。
　　A.60歲以上人口數量占到23%以上。
　　B.經濟高度發達，資源豐富，人口總量少，人均占有資源數量大。
　　C.社會保障體系高度發達，社會處于均富狀態，生活壓力小。
　　D.氣候寒冷，緯度較高，多數土地不適宜居住。
　　(2)養老模式
　　政府負擔大部分養老經費，老年公寓是老人養老首選。

養老模式總結
項目	內容
概覽	北歐各國是社會養老的典范，老人多偏好居住在政府提供的老年公寓中，同時出于對自由的崇尚，DIY養老方式在北歐也已有所發展。
運作方式	政府出資，不以盈利為目的，慈善團體、非營利機構也是養老資金的重要來源。
開發主體	政府
產品與配套	在產品設計上充分考慮老年人的需求，各種建筑元素集合處理，為老年人提供必要的社會服務，并使其有機會參加各種有意義的社會活動。
住宅類型	老年公寓，異地老年社區。

　　(3)案例鏈接：VINDEREN老年公寓
　　運作方式：政府出資建設，從建筑設計到運營管理均由經驗豐富的專業公司進行運作。
　　產品及配套：VINDEREN老年公寓高6層，室內設計了兩排通道，老人住房沿通道兩旁布置，在通道兩旁設有兩個服務核心區。底層設有老人白天活動中心等公共設施。
　　在訪客接待室設計了一個巨大的壁爐，使老人和訪客有一種“家”的溫馨感覺。建造了花崗石小橋，人行小徑掩映在樹木和綠草當中，并設有許多路椅供老人休息。

　　三、德國
　　(1)社會背景
　　二戰之后的嬰兒潮及生活條件的改善使得現今德國人口中老年人比例增大，2010年德國60歲以上的老年人口比重已占總人口的24%。
　　A.50-60年代人口高速增長，二戰結束后的15年內，德國人口增長了25%。
　　B.死亡率下降。經濟高速發展，醫療及營養水平得到極大提升，人均壽命增長迅速，據2010年統計數據顯示，男性人均壽命為77歲、女性82歲。
　　(2)養老模式

養老模式總結
項目	內容
概覽	德國養老分為兩大體系：老年住宅體系和養老院體系，兩者皆由政府財政撥款支持，兩者一般會毗鄰建設，以形成各種資源的共享的優勢。
運作方式	政府財政是養老經費的主要來源，為老人提供住房補貼，同時，住宅房主與民間福利集團簽訂提供服務的合同，獲得醫療，娛樂等服務。
開發主體	以開發商和政府為主。
產品與配套	無障礙設計，醫療，娛樂設施齊全。
住宅類型	獨立式住宅、老年公寓。

　　(3)案例鏈接：慕尼黑奧古斯提諾姆老年公寓
　　運作方式：慕尼黑奧古斯諾姆老年公寓是全球誕生的第一家老年公寓,目前通過基金會和服務公司運作,已經有40多年的歷史。
　　產品及配套：設施齊全,功能完善,服務優良,除醫療等必備配套外，洗衣室、休息室、禮拜堂、桑拿、室內游泳池(兼具鍛煉和治療作用)、健身中心、圖書館、鋼琴室，發廊、咖啡吧、餐廳、迷你型高爾夫練習設施等一應俱全。

　　四、日本
　　(1)社會背景
　　日本二戰前后兩次嬰兒潮，促使日本人口逐漸老齡化。目前，日本60歲及以上的老年人口比重占日本總人口的24%，根據《日本將來人口推測報告》顯示，到2055年，日本人口將減少至8993萬人，其中老齡人口將達到40%，老齡化程度較高;日本在30年代后期和70年代前期的兩次嬰兒潮，加速了日本人口老齡化;社會養老的城市福利建設方面政府給與大力支持。
　　(2)養老模式
　　居家養老在日本占據主流，“二代居”受歡迎。

養老模式總結
項目	內容
概覽	日本目前有95.5%的老人在家中養老，4.2%的老人住在療養院和老人中心等老人福利設施中，“兩代居”的家庭養老模式在日本非常普遍。
運作方式	福利型養老機構由民間建設，政府出資征用后，租給老年人居住并給予房租補貼；押金式老年人住宅由地方住宅供給公社出資建設，專供60歲以上老年家庭使用，并以押金方式提供使用權。
開發主體	民間建設，政府出資征用；各類相關企業會積極參與老年住宅產品研究。
產品與配套	主要養老產品”兩代居“對廚、廁、門廳和居室分隔功能都做了相應考慮，對多代人生活方式和生活規律上的差異在室內空間上做了相應處理。
住宅類型	獨立式住宅、老年公寓，老年社區。

　　(3)案例鏈接：港北新城
　　運作方式：開發商建設，政府征用，專業公司運營。
　　產品及配套：提供無障礙設施的老齡人住宅產品、提供具有看護性質的老齡人住宅產品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅產品。
　　日本港北新城把老年人住宅產品與其他租售性質的住宅產品混合設計在一個生活社區內，使老年人的生活更加活潑多彩。

　　五、新加坡
　　(1)社會背景
　　經濟發展較快，人均壽命延長，50-60年代出生人口進入老年時期。
　　A.65歲以上的老年人達到了8.7%，新生人口下降明顯，未來人口壓力快速增長。
　　B.經濟發達，社會保障體系完善，人均壽命不斷延長。
　　C.以華人為主，遵循傳統尊老愛幼的觀念，但觀念逐步改變，老人單獨居住養老需求增加。

　　(2)養老模式
　　政府主導，樂齡公寓為眾多新加坡老年人提供居所

養老模式總結
項目	內容
概覽	由于政策引導，目前已婚子女與父母合住同一組屋或同一組屋區的住戶已達41％。同時政府也為希望單獨居住的老年人提供了“樂齡公寓”，產權30年，可延長10年。
運作方式	政府是養老設施建設的投資主體，提供90％的建設資金，對養老機構各項服務提供不同的津貼。同時，政府在建造福利房時，專門設計適合幾代同堂的戶型，并在購房價格上給予優惠。
開發主體	政府。
產品與配套	組屋在設計上考慮多代人共同居住的需要。樂齡公寓一般為12層到14層的精裝修板式高層，戶型分為35平方米和45平方米兩種，一般都建在成熟社區內，各種設施齊全完善。
住宅類型	組屋（多代居），樂齡公寓（獨居老人）

　　(3)案例鏈接：樂齡公寓
　　運作方式：政府投資建設及運營。
　　產品及配套：“樂齡公寓”一般為高12層到14層板式高層，每戶一般有一個臥室，有部分家俱，廳和臥室用活動隔墻分隔，節假日時提供子女探訪活動。
　　內外設施都是按照老年人需求而設，例如更寬的大門(供輪椅出入)、衣櫥、支撐扶手(戶內和公共走廊)、熱水器、更大的開關鈕等。