現在的房地產業已經不是10年前，如何真正挖掘地產消費者的心理，打造真正能夠養老、便民的房子成了必選項。細分市場、錯位發展是地產商們下一階段的必經之路。

　　經濟導報記者近日在青島市黃島區采訪發現，新開發小區里有為數眾多前來度假的老人，他們有的從東北、新疆等地過來，像“候鳥”一樣選擇了黃島作為養老地。在黃島隆和水岸小區居住的張希中老人是沈陽人，他對導報記者表示，目前很多像他一樣的老人，因為兒女在青島工作，為了離兒女近一些，且考慮在海邊養老，干脆在黃島買了房子，從“候鳥”變成了“留鳥”。

　　正是看中了像張希中老人一樣的諸多中老年客戶群體，黃島多個房地產項目將售樓標語從“到海邊來度假”改為了 “到海邊來養老”。這不僅僅是銷售策略的轉變，導報記者發現，很多房地產企業想到為中老年人布局養老社區，已直接將“養老”作為項目核心板塊。

　　去年年底，國務院頒布《關于加快發展養老服務業的若干意見》，要求統籌規劃發展城市養老服務設施，大力發展居家養老服務網絡，繁榮養老服務消費市場，開發老年住宅、老年公寓等老年生活設施等，養老地產再度成為業界關注的焦點。“在此背景下，房地產企業嗅到商機，包括萬科、保利、金地在內的30多家房企已在全國范圍內大力開發養老地產，今年這一數字還會再上升，養老不僅是概念，更是‘剛需’。”《中華養老》雜志主編王英祺對導報記者表示。“混搭”賺效益。

　　中盈地產山東辦事處總經理賈軼的辦公桌上，一份《養老地產開發商業計劃書》赫然呈現在導報記者眼前。“我們公司請了專業的咨詢公司，考察了美國、日本和全國各地的養老地產項目，做出了這份專門針對山東的商業計劃書。”賈軼說，他所在的中盈地產如今在全國各地有不少商業地產項目，從2011年就開始布局養老地產，去年真正開始啟動。“環境優美，氣候適宜，地理位置不能太偏，周圍配套設施齊備，這是很多老年人選擇居家養老時的條件，也是我們選擇項目時的要素。”賈軼說。

　　“養老地產之所以能夠吸引這么多的房企，不僅在于可以享受國家土地政策的相關優惠，還可以突破目前已經相對飽和的房地產市場。對于這個相對新興的地產概念，養老地產面對的客戶群體更為細化、更為清晰，對整個地產項目而言也更能體現其人性化設計和服務。”賈軼認為，養老地產需要更多的是配套和服務，因此，公司目前與北京兩家醫療機構和一家健康監測機構達成合作意向，以后開發的養老地產都會配套全系醫療檢測。他表示，目前公司醞釀的“青松城”項目已經找到合適的地塊，進入規劃環節。

　　在“青松城”項目上，賈軼給導報記者算了一筆賬：“通過合作開發的形式，項目暫定13萬平方米。原本這個項目是按照商業地產規劃的，但我們上面所提的商業計劃書打動了合作商，他們已經同意將其中的5萬平方米單純作為養老地產開發，還有2萬平方米的配套開發，剩余6萬平方米可以用做其它商業用途。如果養老地產按照每平方米7000元進行出售，這個項目就可以做到3.5億元，建設成本基本可以收回了。”賈軼認為，單純的養老地產項目需要城市發展和國家有關政策扶持才會收效，如果僅依靠地產商還是勢單力薄，所以大部分像他一樣的地產商更多還是采取了 “混搭”的形式。

　　“現在的房地產業已經不是10年前，如何真正挖掘地產消費者的心理，打造真正能夠養老、便民的房子成了必選項。細分市場、錯位發展是地產商們下一階段的必經之路。”賈軼說。依托養老產業因老齡化而加速發展的養老地產，目前在很多地產商眼中是競爭利器。“與教育地產、文化地產、旅游地產等概念類似，養老地產更多依托于養老產業的發展，基于越來越多的老年人對于醫療、保健、餐飲、文體活動等服務需求的大幅度上升，養老地產的市場前景頗為廣闊。”王英祺表示。

　　魯商集團地產公司目前在調整商業地產發展方向的同時，也加快了布局養老產業的步伐。山東魯商集團總經理凌沛學表示，魯商集團下一步還將以養老養生產業為突破口，加快發展健康服務業。“截至2012年底，我國60歲以上老年人口已達1.94億，2020年將達到2.43億。企業和投資者介入社會化養老是必然趨勢。”凌沛學認為，養老地產是構建多層次養老產業體系的一個重要組成部分。

　　凌沛學告訴導報記者，目前魯商集團正在以山東商業職業技術學院作為養老養生項目的孵化基地，研究創立適合我國國情的養生養老商業模式，與此同時，該集團首個養老養生項目——魯商幸福城已經在臨沂市河東區湯頭鎮知春湖正式啟動。

　　王英祺介紹，目前有超過40%的品牌房企涉足養老地產。萬科、綠城、保利、遠洋、首創等企業均拋出了養老地產發展計劃。萬科養老產品線基本成型;綠城集團旗下的養老地產項目綠城藍庭，也已向市場推出了70年產權的頤養公寓;保利地產在浙江省嘉興縣西塘鎮的養老地產項目已進入銷售階段，總投資達4億元，占地150畝。

　　山東財經大學房地產研究所所長郭松海表示,從山東市場現狀來看,目前還沒有主打養老地產的項目,但是越來越多的開發企業開始關注老年人居住群體,在具體的房屋設計和園區規劃上考慮老年人的居住體驗。

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